Емфітевзис – альтернатива продажу землі

Сільськогосподарська галузь без перебільшення є «годувальницею» України. Саме тому, навіть з прийняттям закону, яким з 1 липня 2021 року запроваджується ринок землі, земельне питання залишається чи не головною «фішкою» політичних та економічних баталій. Але ми не відкриємо секрет, якщо скажемо, що фактично ринок землі вже існує, адже в умовах «хронічного» мораторію на його введення стало популярним використання довгострокового права на користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзисом). Причому ніхто не вигадував велосипеда: ефективну систему користування чужою землею застосовували ще у стародавньому Римі. Однак, для того, щоб такий договір між двома підписантами (орендодавцем та орендарем) був не тільки справедливим, прозорим, а й зрозумілим, потрібно знати все про емфітевзис. Тож детально про це – у розмові з приватним нотаріусом Балтського районного нотаріального округу Інною ПАНТІЛЄЄВОЮ.

— Інно Петрівно, аби нашим читачам було зрозуміло, про що йде мова, поясність: що таке емфітевзис?

— Емфітевзис — це довгострокове відчужуване право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке успадковується. Це право встановлюється лише через укладання договору між власником земельної ділянки та особою (емфітевтом), яка виявила бажання користуватися цією землею на умовах довгострокової оренди для сільськогосподарського виробництва. Така система, виявившись вдалою, пережила цілі епохи розвитку людства і закріпилася майже в усіх сучасних європейських державах. Україна – не виняток: в нашій державі інститут емфітевзису започаткований Цивільним кодексом у 2004 році.

— Чи можна емфітевзис назвати одночасною альтернативою і продажу, і оренді землі?

— Можна. Адже за відповідним договором орендар отримує строкове право на користування земельною ділянкою, а її власник має можливість отримати плату за неї одним платежем за весь строк.

— Такий договір має бути вигідним для обох сторін…

— В українському емфітевзисі закріплено переваги обох сторін договору — як власника, так і емфітевта. Погодьтеся, те, що власник може отримати плату за землю одним платежем за весь строк користування, за певних обставин є вигідним для нього. Але, якщо до кінця бути відвертими,то маємо визнати, що емфітевзис в першу чергу більш орієнтований на сільгоспвиробників. Адже право емфітевта, окрім довгострокового користування ділянкою, підкріплюється головними перевагами для нього: він може внести це право до статутного капіталу господарського товариства або передати у заставу чи «продати» третій особі, передати у спадок. Тобто право емфітевта є вільним в обороті, як звичайний товар, який можна просто купити чи продати.

— Отже, укладаючи такий договір, слід врахувати всі «за» і «проти»?

— Так. Це дуже важливо, зважаючи на довгостроковість та особливості емфітевзису, хоча порядок укладення договору є аналогічним звичайному договору оренди земельної ділянки. Його укладають у простій письмовій або нотаріальній формі. І ,у будь-якому випадку, договір емфітевзису підлягає державній реєстрації. Тому є сенс укладати його в нотаріальній формі, оскільки нотаріус, як державний реєстратор, одночасно проведе реєстрацію права користування земельною ділянкою і видасть витяг із Державного реєстру речових прав.

— Чи можна укладати договір емфітевзису, якщо ділянка перебуває в оренді?

— Практика показує, що найчастіше такі договори укладаються саме по земельних ділянках, які ще перебувають в оренді. Але право користування за договором емфітевзису є таким самим речовим правом, як і оренда, тому закон виключає можливість одночасного існування таких прав. Тобто перед укладенням договору емфітевзису спершу потрібно припинити оренду. Це ще один аргумент укладати договори емфітевзису в нотаріуса: це дасть можливість уникнути проміжку в часі між відсутністю зареєстрованої оренди та наявністю емфітевзису.

— І, напевне, найважливіше питання: що з орендною платою?

— Одразу звертаю увагу: поняття орендної плати в договорі емфітевзису відсутнє. Так само, як і прив’язка до нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка впливає на розмір орендної плати. Відповідно до положень статті 409 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право на отримання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок і строки її виплати встановлюються договором. Тобто сторони договору емфітевзису встановлюють розмір плати за користування за взаємною згодою. Ця плата протягом всього строку користування землею не змінюється. Крім того, як я вже говорила, така оплата може здійснюватися одноразово за весь строк користування.

Розмову вела Наталя ТАРАСЕНКО.

 

Leave a Reply